8 800 505-24-85

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом. Rbc.ru

Генеральный директор «Современной защиты» рассказывает о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Самостоятельная продажа

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Ипотека под вопросом: как банки отреагируют на повышение ключевой ставки

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Новости компании

03.12.2018

Как действует закон, какие долги не списывают и почему о банкротстве так мало пишут?

Наш материал для «Аргументы и Факты».  Чуть более трёх лет назад в России был принят закон о банкротстве физических лиц. Это значит, что можно попытаться избавиться от своих долгов через суд. По завершению процедуры банкротства человек будет чист и перед кредиторами, и перед законом. В этом вопросе главное — найти опытных юристов, которые доведут банкротное […]

06.09.2018

«В сентябре списать долги по кредитам стало проще»: интервью с юристом

Теперь процедура банкротства стала доступной для всех. Долги перед банками и микрофинансовыми организациями душат граждан, но сегодня очень много тех, кто нашел способ выбраться из кредитной кабалы. Причем способ законный, работающий и реально позволяющий вылезти из долговой ямы. Итак, что в первую очередь необходимо делать, если человек чувствует, что не справляется с неподъемными кредитами или […]

07.06.2018

Шанс на спокойную жизнь: почему так мало екатеринбуржцев попытались признать себя банкротами E1.ru

Долги есть у многих россиян, но многие до сих пор не знают, что могут законно от них избавиться — с помощью 127-го ФЗ (1 октября 2015 года). Согласно ему, человек, который накопил долг свыше 500 000 рублей или просрочил выплаты на 90 дней, может признать себя несостоятельным (банкротом). Почему кредиторам невыгодно говорить об этом в […]

07.06.2018

«Банкротство — шанс начать с чистого листа» News.ngs.ru

Юрист рассказал, как выбраться из долговой ямы, как действует закон и почему о нем так мало пишут Около двух лет назад в России был принят закон о банкротстве физических лиц. Это значит, что можно попытаться избавиться от своих долгов через суд. В случае удачи человек будет чист и перед кредиторами, и перед законом. В этом […]

07.06.2018

«Коллекторы постоянно звонили, и это сводило с ума меня и мою семью…». | Business-gazeta.ru

По данным Центробанка, 44,7 млн россиян живут в долг, а за 2017 год долги населения перед банками выросли до 12,2 трлн рублей! Жизнь взаймы стала реальностью для большинства россиян: по информации Объединенного бюро кредитных историй (ОКБ), сегодня уже более 60% работающих граждан выплачивают хотя бы по одному банковскому кредиту. Однако платить по счетам способны все […]

07.06.2018

Банкротство не приговор? Наш материал на Fontanka.ru

В Петербурге и Ленобласти за прошлый год были признаны банкротами 1384 человека. Как не отдать последние штаны, вернуть право на поездки за границу, распрощаться с кредиторами и коллекторами, рассказали эксперты. Как понять, что мне уже пора банкротиться? Если у вас долгов больше чем на полмиллиона, и вы не в состоянии их обслуживать уже более трех […]

07.06.2018

«Я думал, что выхода нет»: как медик из Екатеринбурга избавился от многотысячных долгов. E1.ru

Максиму не давали прохода коллекторы, а долговая яма становилась глубже с каждым днём. — Я работаю в больнице и совсем не чувствую, что моя зарплата становится больше, хотя чиновники постоянно об этом говорят, — рассказывает екатеринбуржец Максим, которого недавно суд признал банкротом. — Доход не позволяет мне совершать крупные покупки самостоятельно, к тому же сейчас […]

19.12.2017

Встречайте наш обновленный сайт!

Друзья, рады представить Вам полностью переделанный сайт нашей компании. Закончена колоссальная работа, бессонные ночи, согласования, макеты, функции и фишки… Мы учли прошлые ошибки, взяли от старого только лучшее, добавили новые идеи. На данный момент наводим лоск и добавляем информацию. На этом изменения не заканчиваются. Следите за новостями и подписывайтесь на наши группы в социальных сетях!

16.12.2017

Куда «бедному» банкроту податься?

Почему о законе о банкротстве физических лиц так мало информации, или Как начать жизнь с чистого листа

15.12.2017

“Современная защита” на страже должников ВОТ УЖЕ 4 ГОДА

Современная защита принимает активное участие в деловой прессе и выступает экспертом в обсуждениях